Las hipotecas no son tan eternas e inamovibles como solemos pensar. De hecho, la subrogación hipotecaria es bastante común. A través de este mecanismo legal de novación hipotecaria, se modifican los elementos esenciales de la hipoteca, pudiendo producirse un cambio de deudor o de acreedor. Veamos qué es la subrogación hipotecaria, cómo funciona y para qué sirve.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
Cuando nos compramos una casa nueva todo es alegría, magia e ilusión. O lo sería, sino fuera porque la mayoría de estas transacciones van acompañadas de una hipoteca.
Cuando firmamos una hipoteca solemos pensar que vamos a pagar una vivienda para toda la vida. Pero un cambio en nuestra familia, un traslado por trabajo o la oportunidad de comprar una casa mejor puede obligarnos a deshacernos del inmueble cuando aún no hemos terminado de pagar el préstamo hipotecario. ¿Es el fin del sueño? Pues no.
Para estos casos existe la subrogación hipotecaria, un mecanismo que nos permite modificar los titulares del préstamo o cambiar la hipoteca de un banco a otro (aunque esto último es menos habitual). De esta forma, si realizamos una operación de compraventa de una vivienda, a través de la subrogación se transmite la titularidad del préstamo hipotecario y, con él, la deuda pendiente, que pasa del vendedor al comprador del inmueble.
Sin embargo, la entidad financiera deberá aprobar la operación. Para ello, tendrá que estudiar el perfil de riesgo del nuevo comprador y aprobarlo para que se pueda ejecutar la subrogación hipotecaria. Además, se deberán abonar las comisiones por subrogación, los gastos derivados del estudio del perfil de riesgo del comprador (a pagar por el vendedor, habitualmente) y otros gastos de gestoría, notaría y registro (a pagar por el banco tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria).
Un caso frecuente de subrogación hipotecaria es la del promotor. Si ha financiado la construcción a través de un banco, el comprador tiene la opción de subrogarse en ese préstamo siempre que el banco le admita como nuevo deudor. No obstante, si el nuevo comprador no se subroga, el promotor deberá abonar los costes de cancelación del préstamo.
¿Qué ventajas tiene?
La principal ventaja de la subrogación hipotecaria es que el titular de la hipoteca original se puede cambiar de casa y ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca. Asimismo, el nuevo vendedor se ahorra la comisión de apertura de una nueva hipoteca y los gastos de tasación de la vivienda. Por último, salvo excepciones, tampoco es necesario pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD).
¿Cuándo es rentable la subrogación hipotecaria?
Según los economistas, la subrogación de la hipoteca es más rentable durante los primeros años del préstamo, cuando los intereses aún superan la amortización del capital. Otro caso interesante de subrogación hipotecaria surge cuando queremos adquirir un inmueble de segunda mano que ya esté hipotecado.
Además, por lo general, la subrogación suele ser más recomendable que la cancelación de la hipoteca. No obstante, en todo caso siempre deberemos consultar las nuevas condiciones y los gastos asociados.
